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2015-2016年我国房价走势的最新市场预测分析


      经过“3·30政策”两个多月的发酵,房地产市场确立了回暖态势,一线城市房价全面飞涨,深圳更是创纪录地增长,上海方面的涨幅也创了27个月新高。那么目前我国的房价走势的最新市场现状如何呢?2016年又将面临怎样的挑战呢?一起来看看吧。
      国家统计局发布70大中城市房价变动情况显示,虽然70城市仍有部分持续下滑,但一线城市全线上涨,其中,深圳新建商品住宅价格环比上涨6.7%,同比高达7.7%,创下新建商品住宅环比涨幅最高值。
      买房增值又成为人们争相讨论的焦点。对此,业内人士表示,经过2014年的沉寂之后,在房地产政策托市的背景下,需求旺盛的一线城市楼市再度迎来飞涨,成为全国的领头羊。但值得注意的是,虽然从现阶段来看,房地产市场难以再现2009年疯涨的场景,但如果房价进入常态化的上升通道并持续下去,不排除2016年将再度迎来政策收紧。


深圳楼市领涨

      在楼市一系列利好政策出台后,从4月下旬开始,深圳楼市大幅升温,开发商纷纷入市,购房者争先购房。5月则延续了4月的市场热潮,自五一小长假起,多个楼盘入市引爆购房现场。五一期间成交量大增,远高于去年同期水平。整个5月开发商推出了7138套一手住宅,购房者通宵排队购房、“日光盘”纷纷涌现,促使新房成交量达到6106套。不少楼盘5月售价有所提升。
      万科6月6日推出了万科云城项目,虽然均价高达5.5万元/平方米,但首日销售率就达到了95%。该公司员工说,“也不知道之后的市场走势如何,趁这波儿势头,赶紧卖。”
      深圳市规划和国土资源委员会数据显示,6月深圳一手住宅均价达到30713元/平方米,首次突破3万元,同比上涨31%。房价大幅上涨和愈加复杂的交易程序并未抑制购房者的热情。数据显示,今年6月一二手住宅单月合计成交23224套,同比大涨261%,仅次于2009年11月的历史高峰。其中,一手住宅成交7494套,环比增加22.7%,成交面积为76.9万平方米,环比增加26.5%。
      深圳房价已连续数月大涨,5月深圳一手商品住宅共成交6106套,环比上涨50%,同比上涨139.7%;成交面积60.8万平方米,环比上涨50.1%,同比上涨151.1%。成交量的大幅攀升带动价格大幅上涨,5月深圳一手商品住宅成交均价为28487元/平方米,环比上涨8%,同比上涨18.8%。其中,南山涨幅最凶,5月一手商品住宅成交均价达到61398元/平方米,环比上涨35.4%,同比上涨85.7%。
      此外,深圳市房地产信息网数据显示,深圳二手住宅挂牌均价36903元/平方米,环比上涨8%,同比上涨21.8%。
      准备在深圳购房的孙先生,看好了位于香蜜湖的东方玫瑰花园一套130平方米的房子,“3·30新政”之前,业主叫价500万,但现在是“每问一次,就涨一次价”的节奏,业主叫价已经走高到700多万。“现在业主都不诚心卖了,房价涨得这么快,业主也怕卖亏了,或者卖了之后买不到差不多的了。”
      刚刚出手购房的张先生,更是眼睁睁地看着位于深圳南山区的“澳城1618”一套实用面积120平方米的房子从2014年9月开发商卖470万元涨到如今二手业主叫价800多万元。
      德佑链家市场研究部总监陆骑麟表示,深圳近期房价大涨是多方因素叠加所致,一方面,在3·30等政策的刺激下,房价有了上涨的动力,另一方面的原因是近几个月投资客购房现象火速蔓延,带动深圳楼市大幅成交,房价也随之快速上涨。
      世联地产研究部经理刘文春分析认为,楼市的活跃度取决于市场氛围和政策倾向。深圳是一个市场化的、对政策特别敏感的城市。“3·30新政”出台后,虽然一线城市并没有放开限购,深圳也没有执行二套房首付4成的规定,但依旧给了购房者一个“买入”信号。
      业内人士玉家雄认为,对后市房价上涨的预期,出于“自主+增值”的资产配置的考虑,使得购房者的行为出现聚集效应,集中入市,使得需求暴增。但供应却一时难以跟上,外加深圳土地资源有限,因此无论从短期看,还是从长期看,深圳楼市都处于供不应求的状态,这是支撑深圳楼市价格走高的重要因素。


北上广紧随其后

      值得注意的是,在深圳楼市领涨的同时,北京、上海、广州也有较大的上涨幅度。
      6月20日,石景山自住房项目——中海长安雅苑,在售楼处举行首日公开选房,推出1号楼、2号楼、4号楼、5号楼、6号楼、9号楼,共计997套房源,销售均价27000元/平方米。截至当天17点25分,997套房源全部售罄。
      统计局数据显示,除深圳以外,5月北京、上海、广州新建商品住宅和二手住宅价格环比全部上涨?;繁确矫?,北京上涨1.4%,上海上涨2.6%,广州上涨1.4%;同比来看,北京上涨4.3%,上海上涨2.2%,广州上涨2.3%。其中,上?;繁日欠?7个月新高。
      “以深圳为代表的一线城市已率先进入房价上涨期,成为商品住宅成交价格的回涨主力。”亚豪机构副总经理任启鑫分析说。
除房价外,一线城市成交量也再度达到高点。北京来看,6月北京新房市场继续攀升至高位,全市纯新房成交6517套,环比上涨26.1%,同比上涨 85.9%,创2013年10月以来的最高值。二手住宅网签量18576套,创2013年3月以来累计27个月新高。其中,新房成交均价为29828元/ 平方米,环比上涨3.3%,同比上涨11.4%。
      值得注意的是,受北京市政府机关外迁等消息影响,北京通州区房地产成交量猛增,甚至显现开盘“秒杀”迹象。数据显示,5月,通州房地产销售面积达16.9万平方米,是去年同期的1.9倍,这也是通州房地产销售市场16个月来首次回暖。通州区统计局提供的数据显示,今年1月至5月,通州房地产销售面积达47.2万平方米,同比增长4.6%,销售额达95亿元,同比增长7.5%。其中 5月的统计数据尤其引人关注,当月全区房地产销售面积高达16.9万平方米,是去年同期的1.9倍,单月销售额达34亿元,为去年同期的3倍。
      就上海而言,5月上海新建商品住宅环比涨幅达2.6%,涨幅创27个月新高,已经达到2013年的涨幅水平。6月20日,端午节小长假的第一天,绿地位于上海张江高科的商业综合体项目M-Town开盘仅2小时,首批242套房源便告售罄。同一天,青浦万达mall楼盘开盘即热销。该项目策划经理郭晓山表示,现阶段商铺已基本销售完毕,预计7月底将推出LOFT项目。而在节前的6月19日,高端住宅复兴珑御开盘短短2个小时内,近80%的房源就已经认购完毕。
      据美联物业全国研究中心统计,6月广州一手商品住宅成交呈量价齐升态势。6月全市一手商品住宅成交套数和面积分别为9726套、116.75万平方米,环比分别上涨11.35%和14.05%,同比则分别上涨62.72%和56.96%;成交均价为15387元/平方米,环比上涨8.12%。
新房库存方面,截至6月16日,广州市商品住宅可售套数为7万套,总面积达917.49万平方米。跟5月上旬的库存数据相比,可售套数和总可售面积环比分别下降6.5%。
      张大伟表示,房地产是“买涨不买跌”的市场,在“9·30”“3·30”新政以及后续系列降息影响下,一线楼市二手房市场成交升温,资金开始涌入新房市场后,拉动新房市场的成交量呈现上升趋势。
      德佑链家研究部总监陆骑麟认为,近期中高端市场成交活跃,成交结构是导致房价上涨的一个因素。“以上海市为例,6月份以来,上海土地市场非?;钤?,中环附近土地楼板价达3万元/平方米已经是常态,开发企业高价拿地的同时,一方面刺激了周边房源的成交价格,另一方面,高价拿地之后,想要有获利空间未来只能建造精装修的中高端产品,产品定价也极有可能成为区域之最,由此促进房价上涨。”


土地市场再现“地王”

      CRIC研究中心研究员杨科伟认为,现阶段一线城市热度再起的主要原因一方面是土地稀缺,较三四线城市来说,土地风险性较小。另一方面,在国土部指导下,一线城市加快推地速度,也是造成此轮上涨的主要原因。
      6月,在楼市发力的背景下,土地市场也热了起来。上海再现总价“地王”,一线城市平均楼面价又创单月历史纪录。6月初,华润华发联合体以87.95亿元拿下上海闸北地块,地块楼面价38061元/平方米,刷新了其自身于3月创下的上海总价“地王”纪录。同日,招商平安联合体则以高达2.3万元/平方米的楼面价,竞得宝山大场镇地块,创出近90%的高溢价率。
      房地产行业市场调查分析报告的数据显示,截至目前,2015年20大标杆房企集中一二线拿地,合计一二线城市购入土地金额高达1342亿,创造历史最高纪录。其中,一线城市745.89亿元,占比达50.1%,较于2014年的 35.6%、2013年的29.5%,2012年的22.8%有大幅提高。
此前3月下旬,国土部联合住建部发文,要求各地因地制宜,对土地供应要做到“有供有限”。5月17日,国土资源部印发《关于下达〈2015年全国土地利用计划〉的通知》,要求各地区别对待、有保有压,合理安排建设用地计划指标,促进区域、城乡、产业协调发展。严格控制特大城市用地,合理安排大中小城市和小城镇用地计划指标。
      宇博智业市场研究中心提供的数据显示,已经公布2015年计划供地情况的三个一线城市中,北京计划供应居住用地1200公顷,同比下降27.27%;上海计划供应居住用地600公顷,同比下降20%;广州计划供应居住用地524公顷,同比下降24.21%。
      “基于国土局‘有供有限’的指导思想,各城市土地供应计划性增强,尤其多数土地消化周期过高的三四线城市纷纷放缓供地节奏。”杨科伟说,在此背景下,一线城市便加快供地速度。


常态化上涨或引政策再度收紧

      陆骑麟指出,5月上海新建商品住宅环比涨幅达2.6%,个人认为上海的房价已进入一个“常态化”的上升通道,到今年年底,上海新房可能会有20%左右的涨幅,一旦真的出现,那么2016年必然会出台新的调控政策。
      据消息称,6月17日,国家发改委司局级领导带队一行抵达上海,专题调研上海楼市的近期反应。“座谈会持续了近4个小时,调研组关注的问题非常全面,涉及短期房地产市场反应,近期楼市政策反应,有无限制和扭曲住房需求,征集房地产市场持续健康发展的建议等。”一位参加发改委调研组座谈会的人士说,座谈会上,调研组比较谨慎,更多的是倾听市场各方对于近期楼市的意见,表态并不多。
      此外,在深圳市场,6月初邮储银行在放松房贷的大环境中逆市选择提高利率。随后的半月内,包括中行、建行、交行等3家国有大行,以及招行、民生、渤海等3家股份制银行也纷纷收紧首套房贷。
      有业内人士指出,5月一线城市楼市的非理性上涨已受到上层关注。现阶段深圳、北京方面不再仅仅是自住需求增加,投资性购房在不断增多。据美联物业全国研究中心统计数据显示,深圳一手住宅新推、在售项目价格升幅显著,助力5月成交均价非结构性走高,新房库存显著下降;二手住宅市场成交量、成交价格也稳定上涨。另据中联链家地产统计,近期投资客重返市场势头明显,在深圳二手房成交中,投资客比例已近三成,达到28.1%。而在去年市场低迷期,投资客的比例只占一成。
      不过也有人士提出,一线城市的全面回调并不意味着全国楼市也将重回“大步快涨”时代。2003年到2013年,中国商品房年销售额从不足8000亿元到突破8万多亿元,商品房年销售面积从不足3.4亿平方米到突破13亿平方米,市场基数已不可同日而语,增速降低是必然。
      住房城乡建设部政策研究中心主任秦虹表示,我国房地产市场供应已经从过去总体偏紧、部分地区过紧,发展到今天总体偏松、部分地区过剩的情况。当供给速度远快于需求时,很难出现2009年那样的楼市暴涨。即便是北上广深等供应偏紧的一线城市,也有限购政策在控制需求规模,从而抑制楼市过快上涨。


光辉22载实现跨越式发展新城控股再创新传奇

 

      在中国的房地产市场格局中,新城控股绝对可以称得上一个“现象级”的企业。新城控股成立于1993年,总部设于上海,目前集团总资产近600亿人民币。从一个默默无闻的民营企业到国内为数不多的双上市实力房企,从93年创业初期五个人的团队到叱咤地产界的房企20强,从一个区域市场的“领头羊”发展到整个行业的重要力量,伴随着中国经济的蓬勃发展,新城走过了不平凡的22年,创造了属于自己的传奇,实现了跨域式发展。

 

深耕22载,见证城市生长的力量

     中国房地产百强企业20强、华东房地产公司品牌价值TOP10第一位,对于新城控股来说,一个又一个的荣誉背后是22年如一日的坚持付出和不断超越。
     22载运筹帷幄,经历了数次重要转折点,探寻出最为适合新城的“发展模式”。1998年,新城进军常州市区,此后变成常州房企的领头羊;2001年,新城房产重组江苏五菱实现借壳上市;2003年,新城走出江苏进入上海,深耕布局长三角区域,为后续发展奠定基??;2012年11月29日,新城控股正式在港交所挂牌上市。
     目前,新城控股已经进入中国24个大中城市,包括上海、苏州、无锡、常州、南京、杭州、镇江、长沙、以及武汉,秉着深耕细作的发展原则,集团已开发和正在开发项目达100余个,累计竣工面积超过千万平方米,土地储备面积超过1400万平方米。


至真22载,住宅、商业比翼齐飞

     22年来,在企业不断壮大,挺进更多城市的同时,新城始终坚持“至真”的品牌理念。在住宅领域致力于打造“幸福”的居住生活体验;而在城市综合体领域则不遗余力营造以“愉悦”为宗旨的商业空间。
     作为中国住宅产业化和标准化的先行者和实践者,结合多年住宅领域开发研究经验,新城已形成“幸福启航”、“幸福乐居”、“幸福圆梦”和“幸福尊享”四大产品系列,以契合首次置业、改善型置业、以及高端人群的不同产品需求。
     旗下商业品牌“新城吾悦”定位清晰,分别为定位高端、主打国际精品的新城吾悦国际广场、塑造区域时尚商业中心典范的新城吾悦广场、以及融入社区生活的新城吾悦生活广场,三者精确定位、有效互补,全面覆盖中国城市中产阶级。新城以雄厚的综合实力和三大产品线精耕商业细分领域,在中国商业市场异军突起,必将成为中国商业地产的领军品牌。


用心22载,优质服务创造持久价值

     在过去的22年里,新城始终坚信,创造好的产品的同时,只有着重于优质服务,才能为持有者创造长远的价值。
     在住宅方面,新城始终关注客户的居住体验和社区的可持续发展。目前,有近10万个家庭,30万业主居住在新城的社区里。新城旗下的物业服务公司成立于1996年,作为国家物业服务一级资质企业,新城物业在十余年的发展中不断摸索,建立起独具特色的物业服务模式和业务能力,公司目前管理的业态已涵盖住宅、别墅、办公写字楼等多种物业类型,总服务面积超过1200万平方米。新城物业已成为全国物业百强企业。
在商业运营方面,新城管理的楼宇和购物中心已成为当地标杆。新城于2008年成立的商业管理公司已形成近千人的专业服务团队,提供包括日常商业管理、公共服务、商铺管理、商场客户服务和会所服务等一系列细致到位的优质服务,为各类人群营造最贴心的关怀。

 

腾飞22载,矢志跻身中国最优秀房企行列

     22年来,新城控股稳健布局,把握市场脉搏。新城控股拥有快速有效的执行系统、高周转的业务模式。集团采用了标准化的开发流程,加上强大的执行与复制能力,确保高效的运营和扩张以及统一的产品品质。而高周转的业务模式可缩短开发周期,实现投资回报最大化,改善现金流量及将流动资金风险降至最低。
     目前新城控股已完成以沪宁线经济圈为重点,以泛长三角区域为支持的战略性业务布局,并逐步向全国其它有潜力的区域稳步扩展。
     锐不可当的快速扩张也得益于永不止步的研发创新,新城是继万科之后,国内第二个成立研究院的地产企业。新城建筑技术研究中心也被国家住建部正式认定为国家住宅产业化基地,其中包含建筑技术及产品研发基地、品牌及客户体验基地、建筑技术培训中心三大核心功能???。新城不仅在建筑标准化、产业化上不断推陈出新,也精于居住体验的升级改善。新城相信,更高品质的产品呈现与无可挑剔的客户体验是赢得公众美誉的共同支撑。
     站在全新起点,新城控股瞄准更为远大的目标,砥砺再出发!进一步坚持“区域聚焦、高速周转、产品多元化”的发展战略,矢志跻身中国最优秀房地产企业的行列,争做中国最具成长性和竞争力的综合性房地产集团。  


极速快艇pk10:“巨人”归来一字涨停 网游概念股集体爆发

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     11月11日,世纪游轮复牌第一天,公司股价毫不意外地一字板涨停。涨停背后,则是该公司将被史玉柱旗下巨人网络借壳的消息。而对于最近这只个股还能涨多少,没有人说得准,因为一旦巨人网络通过借壳正式回归A股,该公司就将成为A股最大的游戏公司。
     “巨人”的涨停带动了整个游戏板块的爆发,多家相关概念股在11日涨停。业内分析指出,随着投资并购进一步向产业上下游以及外延泛娱乐领域延伸,预计游戏板块盈利增长势头还能延续。


世纪游轮复牌首日拉出一字板

     停牌一周多的世纪游轮,11月11日正式复牌后立即一字涨停,报34.82元,涨幅10.02%,出现近百万封单。
     10月31日世纪游轮发布公告,拟向巨人网络全体股东非公开发行股份购买巨人网络100%股权并配套募集资金,交易完成后巨人网络将整体注入上市公司。根据重组方案,世纪游轮拟向巨人网络全体股东以29.58元/股非公开发行4.43亿股。交易完成后,不考虑配套募集资金发行股份的影响,兰麟投资及其一致行动人腾澎投资将持有公司2.10亿股,占公司总股本的41.44%,兰麟投资将成为公司的控股股东,史玉柱将成为公司的实际控制人。
     募集配套资金中,世纪游轮拟29.58元/股向不超过10名符合条件的特定对象发行不超过1.69亿股。募资将用于网络游戏的研发、代理与运营发行,在线娱乐与电子竞技社区等。同时,巨人网络股东承诺2016年、2017年和2018年扣非净利润将不低于10亿元、12亿元及15亿元。
     2007年巨人网络曾在纽交所上市,市值一度达到42亿美元,然而,受诸多因素影响,巨人网络在美国资本市场并未获得良好的估值,2006年至今,巨人网络经历了搭建红筹架构境外上市、私有化退市、拆除红筹架构的过程。2014年7月,巨人网络完成私有化,正式从美股退市。
     根据世纪游轮公布的重组预案,本次交易中,上市公司拟购买资产暂定交易价格为130.9亿元。而巨人网络退市时市值为28.68亿美元(约合180亿元人民币)。一旦通过借壳世纪游轮回归A股,巨人网络将成为A股最大的游戏公司,这也将成为首家回归A股的游戏中概股。


行业向好网游概念股集体涨停

     对于世纪游轮复牌后的涨停,业界并不意外。因为作为中概网游回归第一股,巨人网络的资产和业绩都十分优质。
     公开资料显示,巨人网络前身上海征途网络科技有限公司成立于2004年,曾研发出《征途》等畅销的原创网游。同时巨人网络目前交易价格低,营收状况与盈利水平极佳。国泰君安分析师孙金钜指出,巨人网络2013、2014年净利润分别为13.1亿、11.6亿,收购价格对应2016-2018年承诺业绩的PE分别为13.09倍、10.91倍、8.73倍,相对A股游戏公司估值很低。
     值得注意的是,11日世纪游轮的涨停也带动了多只网游概念股上涨。长城动漫、顺网科技、掌趣科技、升华拜克等多股涨停,中青宝等个股上涨超3%。
     中泰证券分析师康雅雯认为,2015年三季度游戏行业营收同比增长106.19%。高速增长由天神娱乐、昆仑万维等优秀公司通过借壳、IPO加入游戏行业、收购企业并表增厚行业基本面导致,随着投资并购进一步向产业上下游以及外延泛娱乐领域延伸,预计游戏板块盈利增长势头还能延续。

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